Na działce w dzielnicy Echo Park w Los Angeles deweloperzy planowali wybudować mieszkalny budynek z 38 luksusowymi apartamentami. Ale zmienili plan. Zamiast apartamentowca postanowili odpowiedzieć na realną potrzebę braku mieszkań z niższej półki cenowej, która trapi większość dużych metropolii na świecie. I postawią tu budynek z prawie trzy razy większą ilością stosunkowo niedrogich mieszkań (92 jednostki).
To nie jest tak, że amerykańscy deweloperzy nagle stali się tacy prospołeczni. Z jednej strony do zmiany podejścia pchnął ich rynek i podwyżki stóp procentowe wzrosły, koszt pierwotnego projektu stał się zaporowy i nie ma pewności czy znajdą się klienci gotowi zapłacić za ten luksus (część z nich też takie inwestycje finansuje kredytem). Ale kluczowe okazało się nowe podejście Karen Bass, burmistrz Los Angeles. Sprawiła, że niedrogie mieszkania stały się ekonomicznie wykonalne dla deweloperów (o popyt na nie martwic się nie muszą), którzy wcześniej nie rozważali ich budowy.
Zarządzenie, znane jako Dyrektywa Wykonawcza nr 1 lub po prostu ED1, miało pomóc w rozwiązaniu problemu ogromnego niedoboru mieszkań w mieście poprzez usprawnienie procesu zatwierdzania. Według szacunków Los Angeles potrzebuje 270 tys. nowych, niedrogich mieszkań, aby zaspokoić popyt. I dostarczenie ich stało się nowym priorytetem miasta. W hrabstwie Los Angeles (obejmującym metropolię z przyległościami) ponad 75 tys. osób jest bezdomnych. Poprzednie wysiłki posuwały się bardzo powoli, pomimo dużych inwestycji.
„Kiedy burmistrz Bass przyszła i przedstawiła ogłoszenie o stanie nadzwyczajnym, najważniejszą rzeczą, jaką zrobiła to powiedziała każdemu wydziałowi miejskiemu: To jest Twoim priorytetem, a te projekty muszą trafiać na pierwszy plan” – mówi Andrew Crane, partner w Aero Collective, firmie architektonicznej, która opracowuje projekty przy użyciu ED1.
Dyrektywa zaczęła szybko działać: od chwili jej wprowadzenia miasto zatwierdziło ponad 16 tys. proponowanych mieszkań – więcej niż łącznie zatwierdzono w ciągu ostatnich trzech lat. Z kolei obligacje o wartości 1,2 miliarda dolarów przyjęte przez wyborców w 2016 roku mogą skutkować wybudowaniem zaledwie 8 000 mieszkań w ciągu dekady.
Czynsze zostaną ograniczone, aby spełnić lokalne wymagania dotyczące przystępności cenowej w mieście – zgodnie z obecnym harmonogramem czynszów samotna osoba zarabiająca około 70 000 dolarów rocznie będzie płacić 1766 dolarów miesięcznie za apartament typu studio w Los Angeles; ktoś zarabiający 26 000 dolarów zapłaciłby 663 dolarów.
Polityka wymaga od wydziału planowania miejskiego przyspieszonego zatwierdzania inwestycji mieszkaniowych w 100% przystępnych cenowo i rozpatrywania wniosków w ciągu 60 dni. Budynki nie muszą przechodzić posiedzeń rady miejskiej lub sąsiedzkiej, przeglądu środowiskowego ani innych uznaniowych przesłuchań, które z łatwością mogą zająć rok lub dłużej.
„Politycy nie mogą temu przeszkadzać” – mówi Scott Epstein, dyrektor ds. polityki w grupie działającej na rzecz mieszkalnictwa Abundant Housing LA. Po sprawdzeniu projektów przez administratorów stref „jeśli zaznaczy wszystkie pola, przejdzie dalej”.
W przypadku 15-mieszkalnego budynku mieszkalnego, który Aero Collective planuje wybudować w dzielnicy o niskich dochodach w południowym Los Angeles, na działce, na której dom spłonął w wyniku pożaru, spółka zażądała 10 zwolnień — na przykład nie będzie korzystać z niektórych materiałów wyższej klasy, które w innym przypadku byłyby wymagane. Nie oznacza to, że idą na skróty w kwestii bezpieczeństwa. „Nasz projekt jest bardzo, bardzo prosty” – mówi Crane. „Naszym celem jest po prostu budowa niedrogich mieszkań i musimy to robić tak oszczędnie, jak to tylko możliwe, aby te projekty mogły zostać zrealizowane”.
Inne prawo stanowe mówi, że żaden budynek w promieniu pół mili od transportu publicznego nie musi już zapewniać miejsc parkingowych, a wyeliminowanie parkowania również znacznie obniża koszty. Projekt ma być replikowalny, a firma ma już plany wykorzystania jego wersji na innych działkach miejskich.
Crane twierdzi, że projekt ED1 może nadal być przyjazny dla środowiska. Budynek apartamentowy w południowym Los Angeles jest w całości elektryczny, a zastąpienie spalonego domu jednorodzinnego 15 mieszkaniami z natury zapewnia lepsze wykorzystanie przestrzeni. Niektóre z nich to mieszkania z dwiema lub trzema sypialniami (a nie tylko apartamenty typu studio, jak większość nowych niedrogich mieszkań), co mogłoby potencjalnie pomóc niektórym rodzinom pozostać w gęstej okolicy z łatwym dostępem do udogodnień, zamiast przeprowadzać się na przedmieścia, gdzie nie mogą poruszać się bez samochodu.
ED1 nie jest idealny. Po skargach dotyczących niektórych projektów realizowanych w dzielnicach jednorodzinnych, w zeszłym roku miasto zmieniło kurs, stwierdzając, że nie ma ono już zastosowania w tych dzielnicach. Pozwy podważają pogląd, że burmistrz może skorzystać z uprawnień nadzwyczajnych w przypadku tego typu dyrektyw, które obowiązywały przez rok, a następnie zostały przedłużone. Teraz, gdy Rada Miasta Los Angeles rozważa, w jaki sposób uczynić dyrektywę rozporządzeniem trwałym, prawdopodobnie zostanie ona nieco złagodzona i dozwolona będzie mniejsza liczba odstępstw. Nie jest jeszcze jasne, ile z proponowanych projektów zostanie ukończonych.
Crane ma nadzieję, że projekt pierwszego projektu Aero zostanie wstępnie zatwierdzony przez miasto. Szybkość w obliczu obecnego kryzysu mieszkaniowego jest oczywistą potrzebą. „Chcemy po prostu naprawdę szybko wprowadzić mieszkania na rynek” – mówi. „To nasz ostateczny cel. Wszyscy codziennie mijamy ludzi na ulicy, którzy ich potrzebują”.
Jeszcze nie dodano komentarza!